Section V — CALCUL DE L’IMPOT

Fiche 3: Calcul de l’impôt

(Art. 01.05.07 et 01.05.08)

IPVI= PLUS-VALUE IMPOSABLE X TAUX IPVI (20%)

• Impôt liquidé sur imprimé consacré à cet effet par le receveur chargé de l’enregistrement des actes et déclarations de

mutations immobilières au moment même et à l’occasion des formalités des actes d’aliénation.

• A la réception d’un acte de vente par les officiers publics authentificateurs d’actes : expédition d’actes adressée au

receveur des impôts.

• Liquidation des droits par le receveur : avis de paiement adressé au redevable
• Délai de paiement de l’IPVI suivant le délai d’enregistrement de l’acte auquel il se rattache.

Exemple en matière de vente d’immeuble : délai légal d’enregistrement: 2 mois, d’où IPVI exigible dans le même délai.

• A défaut de paiement dans les délais légaux : recouvrement poursuivi comme en matière d’enregistrement.

ILLUSTRATION 1 : VENTE D’IMMEUBLE

1) Acte de vente conclu avant 2015 Acte de vente d’immeuble effectué le 17 avril 2013 entre RAKOTO (vendeur) et RANAIVO (acquéreur) Bien immobilier : Maison d’une superficie de 224m² bâtie sur un terrain de 3 600m² sis à Antohomadinika Est Acquisition : Terrain nu, acquis en 2001, prix d’achat : Ar 600 000 En 2002, RAKOTO avait construit sa maison. Permis d’habiter fin 2002.

Prix de cession : Ar 58 400 000 Immeuble titré et borné Signatures des deux parties, légalisées en la forme foncière Présentation d’une facture régulière d’une valeur de Ar 53 976 000, justifiant le paiement de la construction faite par RAKOTO Absence de justificatif de paiement pour les dépenses de construction

Calcul de l’IPVI (en ariary)

PRESENTATION DE FACTURES DE PAIEMENT DE LA CONSTRUCTION RUBRIQUES DETERMINATION DE LA VALEUR MONTANT Prix de cession Prix stipulé dans l’acte 58 400 000 Prix d’acquisition (1) Prix d’achat affiché dans l’acte 600 000 Frais d’acquisition (2) Absence de pièces justificatives : 600 000 x 16% 96 000 Dépenses de grosses réparations (3) 0 Dépenses de construction et de reconstruction (4)

Frais d’acquisition (2) Inchangé 96 000 Dépenses de grosses réparations (3) - Dépenses de construction et de reconstruction (4) Date d’achèvement de la construction = 2002 Age de la construction = 11ans

Date de l’acte = 2013 ; Date d’acquisition = 2001 ; Durée d’acquisition = 12ans • Détermination du prix d’acquisition revalorisé:

prix d’achat stipulé dans l’acte (600 000) x CR (6) = 3 600 • Détermination des dépenses de construction :

(Prix de cession-Prix d’acquisition revalorisé) x taux d’estimation selon l’âge des constructions (11 ans = 80%) Dépenses de construction = (58 400 000-3 600 000) x 80% 43 840 000

IMPÔT SUR LES PLUS VALUES IMMOBILIERES (IPVI)

Fiche 3: Calcul de l’impôt (Art. 01.05.07 – 01.05.08)

2) Acte de vente conclu en 2015

Acte de vente d’immeuble effectué le 03 mai 2015 Entre RAKOTO (vendeur) et RANAIVO (acquéreur) Bien immobilier : Maison d’une superficie de 224m² bâtie sur un terrain de 3 600m , sis Antohomadinika Est Acquisition : Terrain nu, acquis en 2001, prix d’achat : Ar 600 000 En 2002, Rakoto avait construit sa maison. Permis d’habiter fin 2002 Prix de cession : Ar 58 400 000; et on va distinguer deux cas :

Cas 1 : Valeur administrative: 62 000 000 Cas 2 : Valeur administrative: 46 000 000 Immeuble titré et borné Signatures des deux parties, légalisées en la forme foncière

Cas 1 :

Valeur administrative supérieure au prix de cession dans l’acte

Cas 2 :

Valeur administrative inférieure au prix de cession dans l’acte Prix de revient = 75% x 62 000 000 = 46 500 000 Prix de revient = 75% x 58 400 000 = 43 800 000 Plus-value immobilière = 62 000 000 – 46 500 000 = 15 500 000 Plus-value immobilière = 58 400 000 – 43 800 000 = 14 600 000 IPVI = 15 500 000 x 20% = 3 100 000 IPVI = 14 600 000 x 20% = 2 920 000

ILLUSTRATION 2 : ECHANGE D’IMMEUBLE

Echange : contrat par lequel les parties se donnent respectivement une chose pour l’autre (double vente) Retour : différence entre les valeurs des biens échangés (surplus ou plus-value) Soulte : somme que celui qui se trouve favorisé dans un échange doit payer à un autre pour rétablir l’égalité

Considérons les trois types d’échanges suivants:

Valeur administrative des immeubles consultée en ligne ainsi que celle des meubles sont inférieures au prix affiché dans l’acte : prix de cession = valeur administrative pour le calcul du droit d’enregistrement (DE) et de l’IPVI Cas d’échanges passés en 2015.

1) ECHANGE D’IMMEUBLES DE VALEURS EGALES (Art.02.02.20) Seul cas d’échange tarifé dont le taux est égal à 4%

DE DE liquidé sur l’une des valeurs des immeubles : 80 DE = 4% x 80 = 3,2

IPVI

IPVI calculé chacun sur le prix de cession évalué.

Ici, valeur administrative inférieure à la valeur vénale :

IPVI = 80

IPVI 1 er immeuble = [80 – (80 x 75%)] x 20% = 4

IPVI 2 ème immeuble = [80–( 80 x 75%)]x 20% = 4

2) ECHANGE D’IMMEUBLES DE VALEURS DIFFERENTES Soulte : différence entre la valeur des 2 immeubles : 100 - 80 = 20 Chaque immeuble possède un prix d’origine qui lui est propre.

Immeuble 2

Immeuble 1

DE perçu sur Ar 80

IPVI à percevoir sur les 2 immeubles

DE perçu sur 80 et sur la soulte 20Immeuble 1

Immeuble 2

100IPVI à percevoir sur les 2 immeubles

IMPÔT SUR LES PLUS VALUES IMMOBILIERES (IPVI)

Fiche 3: Calcul de l’impôt (Art. 01.05.07 – 01.05.08)

DE

Plus-value Immeuble 2 = 80 – (80x 75%) = 20 IPVI Immeuble 2 = 20 x 20%= 4

3) ECHANGE D’UN BIEN IMMOBILIER CONTRE UN BIEN MEUBLE (Art. 02.01.07)

V.U Deux droits d’enregistrement sont à percevoir : DE sur la soulte (valeur 20) concernant le véhicule utilitaire : taux applicable = 2%

DE sur l’échange pur et simple de même valeur (80) entre un meuble (V.U), taux= 2% et un immeuble, taux= 5% (dispositions dépendantes): tarif le plus élevé (5%)

DE Soulte : 20 DE = 2% x 20 = 4

Echange pur et simple entre le meuble et l’immeuble (même valeur et égale à 80) DE = 5% x 80 = 4

IPVI Plus- value immobilière sur la vente de l’immeuble uniquement : 80 – (80 x 75%) = 20 IPVI = 20% x 20 = 4

ILLUSTRATION 3 : PARTAGE D’IMMEUBLES AVEC SOULTE (Art. 02.03.11 : donations portant partage, faites par actes entre vifs par les père et mère ou autres ascendants, ainsi qu’aux partages testamentaires également autorisés par le Code civil)

Montant de la soulte ou Plus value : considéré comme prix de cession d’une partie de l’immeuble (base du calcul de l’IPVI): Cas de partage d’un terrain de 100 M² entre deux cohéritiers

Date d'acquisition : 05/01/2012 Valeur d'acquisition : 4 000 000

Supposons qu’aucune pièce de frais d’acquisition n’a été présentée.

ACTE de PARTAGE AVANT 2015 SURFACE VALEURS ACTE de PARTAGE en 2015 SURFACE VALEURS Valeur totale 100 10 000 000 Valeur totale 100 10 000 000 Soulte = prix de vente 20 2 000 000 Soulte = prix de vente 20 2 000 000 Prix d'acquisition 100 4 000 000 Prix de revient (75%) 1 500 000 Prix d'acquisition sur soulte 20 800 000 Base imposable 20 500 000 Prix revalorisé (CR = 1) 800 000 IPVI (20%) 100 000 Frais d'acquisition (16%) 128 000 Prix de revient= Prix revalorisé + Frais d’acquisition 928 000 Base imposable= Plus- value= Prix de cession – Prix de revient 1 072 000 IPVI (20%) 214 400 DE sur échange immeuble contre meuble + DE soulte 100 80 IPVI sur immeuble uniquement

IMPÔT SUR LES PLUS VALUES IMMOBILIERES (IPVI)