Section II et III — CHAMP D’APPLICATION – EXONERATION
Fiche 1 : Champ d’application – Exonération
(Art. 01.05.02 et 01.05.03)
A. CHAMP D’APPLICATION
- Personnes imposables : personnes physiques
- Un particulier
- Un exploitant d’entreprise cédant un bien immobilier qui ne figure pas dans l’actif de son bilan.
NB : Il est de principe en droit civil l’unicité de patrimoine de la personne physique, autrement dit l’entreprise individuelle n’a aucune personnalité juridique distincte de l’individu.
En droit fiscal : Si le bien immobilier figure dans le bilan de l’entreprise, la plus-value dégagée de la cession de ce bien fera partie de l’ensemble du revenu global de l’entreprise soumise à l’IR ou du revenu brut si elle est soumise à l’IS.
- Les membres d’une société de personne pour les cessions d’immeubles leur appartenant affectés au besoin de la société.
Cas de cession de bien immobilier par une société civile immobilière (SCI) :
Société civile ayant pour objet social l’activité immobilière, sans but commercial et constituée entre deux ou plusieurs personnes physiques ou morales détenant chacun des parts dans la société. Le bien immeuble peut être apporté par les associés ou acquis par la SCI. S’il y a plus –value entre la valeur de l’immeuble à la date de la vente et le prix d’acquisition payé par la SCI majoré des frais d’acquisition ou la valeur d’apport du bien en question, chacun des associés paie l’IPVI à concurrence de sa fraction de parts dans la SCI.
NB : Cas d’une société civile immobilière constituée sous la forme d’une société commerciale (exemple : S.A.R.L.) : produits de la cession de bien immobilier imposables à l’IR.
Cas d’une cession immobilière faite par une société de droit malgache dont les associés sont tous ou en partie étrangers : imposable à l’IR car le vendeur est une personne morale donc non imposable à l’IPVI sans considération de la nationalité des associés la constituant.
- Opérations imposables :
- Cession à titre onéreux de biens immobiliers : vente, échange ou partage avec soulte
NB : L’IPVI ne s’applique pas aux transmissions de bien immeuble à titre gratuit (succession, donation)
- Application de l’IPVI aux transmissions de biens immeubles quels que soient la nature et l’origine de l’acquisition de ces
biens par le vendeur (par acte de vente, succession, acte de partage, donation …)
- Bien immobilier :
- Immeuble par nature ou par destination (immeubles bâtis ou non)
- Droits relatifs à des immeubles (usus - fructus - abusus) : usufruit, nue-propriété, démembrements de la propriété
Cas de cession d’un bail emphytéotique :
- Contrat immobilier dans lequel le droit réel d’un bien généralement d’une parcelle de terrain nu ou bâti en milieu urbain ou
rural est conféré, moyennant un loyer, par le bailleur (Etat ou propriétaire privé) à un preneur (souvent un étranger) qui en jouit durant une période allant de 18 à 99 ans.
- Preneur quasiment propriétaire du terrain pendant toute la durée du contrat : exploitation à sa guise du bien sans pour autant le
détériorer (ex: construction à usage d'habitation propre ou de location à des tiers sur le terrain, droit exclusif de chasse, de pêche ou d'exploitation de mine sur le terrain, usufruit des mines et carrières, constitution d’hypothèque sur le bien joui au titre du bail emphytéotique afin d’obtenir un financement auprès des établissements financiers).
NB : La cession du bien faisant l’objet de bail emphytéotique met fin au contrat et est illégale car la propriété de bien revient au bailleur à la fin de la durée du contrat.
Possibilité de mutation du droit au bail emphytéotique par le preneur : considérée comme une cession à titre onéreux de bien immobilier passible de l’IPVI dans le cas où il y a une plus-value dégagée (prix de cession – frais engagés lors et depuis l’établissement du contrat de bail emphytéotique notamment les droits d’enregistrement, les loyers annuels déjà versés …)
B. EXONERATION
1° Produits de l’aliénation de biens immobiliers de l’Etat ou des Collectivités décentralisées 2° Produits provenant d’une expropriation pour cause d’utilité publique